积极稳定房产 迎接地产业“大洗牌”

稳定地产业是消化、抵抗海外市场不利影响的关键力量之一。可以预期，在未来两个月内，中央和地方政府将会持续推出稳定乃至扶持房地产的政策，而2009年至2010年将是中国地产业大洗牌的年份。

　　中国地产业能否在金融风暴中避免倒下？中国地产业何时才能走出萎缩的困境？要得出这些结论，得先分析一下支撑中国地产业繁荣的几根支柱的情形。

　　第一根支柱是开发商。2007年底，拐点论者敏感意识到宏观调整对地产业的影响，因此 “言行一致”，在高点大量打折抛出其公司旗下的商品房。在其他地产商还在迷恋于地产业的繁荣时，拐点论者虽然承受市场的压力，但仍然以掌握现金为王，坚持打折销售。当政策不仅是针对地产商限制追求土地，还限制资金需求时，开发商流动性现金掌握的能力便成为其在不利环境下延续经营的主要条件，而土地囤积与新房空置不再成为开发商利润增长与资金获取的“要素”反而成为部分开发商的“软肋”。如果宏观调整的政策不转变、如果金融海啸的负面影响在近期未能改变，现金与土地的关系，将直接演化成为开发商的成功与失败。

　　当然，由于地产业的繁荣与衰退与国民经济的发展密切相关，一旦地产业衰退影响到整体经济时，地产业的援助力量可能在政府中产生。比如，当下出现的18个大城市政府的地产援助行为就可能成为影响中国地产业发展的转变窗口。

　　第二根支柱是各级政府。政府关注的是政绩，是整体经济特别是经济社会的平衡发展。当外贸在金融海啸下已经不可能增长的时候、当内需中的必要消费基本满足增长潜力在当前社会保障制度下有限的时候，当投资成为拉动经济增长重要力量而经济增长已经无法依靠外销推动而需要内需推动的时候，地产业的发展对整体经济的稳定将发挥不可替代的作用。因此，稳定地产业是消化、抵抗海外市场不利影响的关键力量之一。现在，陆续推出的降息和存款准备金下调表明中央银行的降息周期已经开始，对地产业中的开发商将有“保暖”作用。

　　第三根支柱是国内购买房屋者，这是中国地产业的基本需求力量。居民对房屋的投资与消费，是基于经济和社会双重原因考虑。基于购买能力和地产价格未来趋势预期的平衡考察，笔者分析认为，愈演愈烈的金融海啸通过金融市场的比较效应直接影响了国内各个阶层的消费心理和投资心理，从而迟缓了房屋投资行为。这种个体理性的房屋延迟投资和消费行为正逐步形成看空地产业的集体非理性行为。这种集体的非理性行为直接表现于市场的是房屋销售额的逐步下降，开发商与购房者的地位由此正逐步改变。要改变居民地产投资的消费心理，就得让居民对未来的就业地位上升和经济增长有信心，但这种信心的增长却与居民的地产消费行为交织在一起。

　　第四根支柱是国际购买房屋者，这是中国地产业的外来需求力量。2007秋冬间，当国内针对地产业的调控加大力度时，地产商想从海外杀出一条路，如发行地产信托等融资等，迅速演变成金融海啸的次贷危机已将这条道路已经基本堵住。原来不断在中国置业投资的海外投资银行正不断收缩其战线，抛售在中国的物业而回笼资金，以舒缓其困境。因此，在中国地产业繁荣向上时，海外资金是向上的推手，当中国地产业出现衰退迹象时特别是海外资本自身难保时，海外资金又成为中国地产业的打压力量。我们不能企求海外资本成为中国地产业的复兴力量。

　　透过以上的中国地产力量分析，基于经济社会稳定的诉求和抵抗海外金融危机的需求，笔者认为，针对地产市场的政策救市已经开始而且行为力度加大已不可避免。当然，面对国内和国际经济的复杂形势，政策抢救地产市场能否成功，在于政策给予市场的信号明确、政策出台简便有力和政策能够得到居民的认可。

　　当“救市”地产业、避免衰退的政策确实有利于居民时，居民才会重新行动起来投资地产。一方面，居民重新起来投资的关键要素是地产价格不再下降。只有预期地产价格不再下降时，持币行为才能转化为投资行为。另一方面，居民持币行为转化为投资行为的必要条件是居民的持币力量上升即预期收入不下降甚至上升。居民预期收入不再下降的条件是经济稳定增长，即宏观经济不出现大的衰退或者稳定增长。要保持经济稳定增长，在外贸、投资下降的条件下，唯有地产消费和投资才有可能破解世界经济下降对中国的不利影响。

　　总结中国1990年初地产政策（如海南）的失败教训和1998年后地产改革应对国际金融危机的成功经验，再分析一下香港地区“地产”政策改革的失败和当前美国为中心引发的次贷危机的教训，稳定地产市场不仅是经济发展的需要，更是社会稳定的需要。

　　可以预期的是，在未来两个月内，中央和地方政府将会持续推出稳定乃至扶持地产业的政策，但政策的效应会迟滞，因为居民投资行为会由于顾虑其收入增长情况而随地产价格预期变化而变化。看来，2009年至2010年将是中国地产业大洗牌的年份。

来源：焦点广州房地产网