救不救市陷于两难 房地产市场转暖还为时过早

　　刺激楼市，民生怨言。不刺激楼市，经济走衰。面临的两难选择，让各级制订政策的政府部门步履维艰。“如果让楼市持续走跌，可能当楼价跌到位时，经济也崩溃了。”有业内人士分析说。对从中央到地方已开始逐渐颁布的地产新政，房产、证券、基金等各界人士目前多采取谨慎观望态度，认为仅是降税等措施，难以改变楼市、股市目前趋势。

　　新政提升地产板块信心

　　昨日，沪综指开于1924.18点，收于1974.01点，涨幅2.25%.沪深两市成交额为480亿，较前日有所放大。两市A股1425只股票上涨，84只股票下跌。地产股低开高走，上午10时左右逐渐走高发力。其中万科昨日当天上涨5.78%，保利地产上涨6.22%.

　　同期公布的地产板块三季报却显示出地产板块今年并不乐观。据Wind资讯数据统计，截至10月19日，A股房地产公司中已有7家公布三季报，有2家前三季度净利润同比下滑，3家公司净利润增幅在50%以内。33家公布业绩预告的地产公司中，有7家预亏，7家预减，“报忧”公司超过了四成，其中，三家公司预减幅度在90%以上。另外，在有12家报预增的公司中，2007年年底预收账款占当年营业收入的比例在50%以上的有6家。今年1至8月，房地产行业整体销售额同比下降12.7%.只有保利地产、万科、金地集团依然保持了销售额增长。

　　“今年一些房地产公司的业绩反映的其实是去年的业绩。”国海证券房地产行业分析师赵铎昨日分析说。但他同时表示：政策利好会稳定市场，价格不会再大幅下跌，成交量将趋于稳定。政策不能短期改变上市公司的业绩，但是会提升市场信心，提升股市地产板块的向好预期。

　　降税可缓解地产商融资难

　　对近期中央和地方频频公布的救市政策，业内人士认为利好肯定对市场有正面的刺激作用，整体提高楼市和股市地产板块的向好预期。但是，政策利好能量有限。

　　深圳市房地产研究中心主任王锋博士认为，这表明国家释放出了明确的信号，国家对房地产行业的调控已经从调控向“维稳”转变，这将有利于目前低迷的房地产市场信心恢复。

　　国家统计局昨日发布的数据显示，数据显示全国房地产市场多数出现量价齐跌的局面。1至8月份，20个省市的住房销售量处于下降的态势。

　　“降低交易税，是维稳政策的很重要的一条。”王锋说，“从减轻购房者的负担出发，减少交易税能够有效刺激市场交易，能够起到提振消费者信心的作用。”消费者信心上来了，交易有了，市场流通了，内需就被刺激了，宏观经济也会好起来。房产商面临的卖房难和融资难也会缓解。

　　地产市场转暖为时过早

　　但在王锋看来，房地产市场能否从此转暖，还要看整个宏观经济受金融危机影响的程度和接下来的发展状况，现在说转机仍为时过早。

　　中原地产总经理李耀智也认为，信心的提振会使调整程度较大的沿海城市房产市场稍微回暖，但说转机为时过早。他指出，从投资者角度来看，购房对于中产阶级来说压力还是很大。投资客户很难现在入市。

　　赵铎分析表示：地产新政调整的空间不大。提高和降低交易税，对成交量等产生的实质性刺激有限。税收毕竟占房屋交易分量很有限。此外，地产新政有一定滞后性。反映在成交量上要在3-6月之后。而反映到上市公司业绩上，至少也要在一年后。

　　他还表示，从投资者回报率、租售比等指标看，房价依然偏高。下一步要看政府对购房信贷的支持力度有多大，会不会出台实质性政策。“但整体趋势改变不了。”他表示，“政府也是在走一步看一步，如果调控得过松，又会产生泡沫，可能还会调，现在不能看太远，也就半年到一年。”

　　英大证券研究所所长李大霄分析表示，减税政策不可能扭转整个趋势，只能起到缓冲作用，拯救股市、楼市下跌的斜率。因为楼市股市均有泡沫。而实体经济又严重依赖出口，国内内需占GDP只有35%左右，而国外发达国家占比多在70%以上。目前，国内经济已有下滑迹象。楼市价格和普通居民收入严重两极分化，诸多泡沫同时爆发，引发了此次市场的持续低迷。因此，目前地产新政可看作是宏观经济政策放松的信号，但是股市楼市大趋势发生扭转的信号还远未出现。

　　基金观点

　　净值增长率-57%地产股伤害基金最深

　　受益于人民币升值与经济增长的金融、地产业，去年得到很多关注，成为基金一致看好的行业。房地产业在最风光的时候曾给基金带来很高的净值增长率，也在连续的下跌中让基金损失惨重。

　　地产股曾备受基金宠爱，是很多基金的重仓股。去年三季度，宏观调控政策影响下的房地产业开始被基金减持。目前只有少部分基金坚守房地产股过冬，基金十大重仓股中难觅地产股踪影。

　　根据Wind的统计数据，2007年中报数据，基金持有房地产业股票市值1128亿元，占股市行业配置比例的6.2%，投资该行业带来的净值增长率高达134%.一年后的2008年中报显示，基金持有房地产股票市值萎缩到660亿元，占股市行业配置比例4.5%，地产行业投资导致的净值增长率为-57%，房地产业导致基金净值缩水的幅度大大超过其他行业。

　　近期陆续发布的基金四季度策略报告中，大部分基金表示要避免周期性长的行业，几乎没有基金看好房地产业，只有富国基金把房地产业列为密切跟踪投资的敏感性行业。

　　“信心大过实质”，一家基金公司首席策略分析师并不看好地产业，对政府救房市的影响也表示看淡。“救房市跟救股市差不多，口号很响，大家却不一定去买”，这位分析师认为，只有通过长时间下跌后，房地产业才能自然企稳。

来源：焦点深圳房地产网