央行 财政部 昨夜出台一系列房地产暖市政策

　　已有房贷者明年贷款利率最低5.229%

　　11月1日起，首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%

　　对个人销售或购买住房暂免征收印花税

　　对个人销售住房暂免征收土地增值税

　　商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍

　　最低首付款比例调整为20%

　　五年期以上个人住房公积金贷款利率由现行的4.86%调整为4.59%

　　昨晚8点，央行、财政部同时出台一系列保障民生投入力度的政策，其中关于房地产的暖市政策引人关注，包括降低契税、暂免征收印花税、提高购房贷款利率优惠幅度、降公积金贷款利率等等。

　　按照央行公布的贷款利率优惠幅度，对于大部分已有房贷者可享受很大优惠，原贷款利率为基准利率7.83%下浮15%，即6.6555%，明年最低可享受5.229%，贷款利率降低1.4265%。以现有贷款50万元按揭20年、等额本息还款为例，月还款额从原3773.78元，降为3363.36元，每月可省410.42元。

　　目前5年期存款基准利率是5.58%，5年以上贷款最大优惠利率5.229%，存贷将出现倒挂。

　　总价100万房产契税省5000元

　　以一套建筑面积为90平方米、总成交价为100万元的房产为例，按照之前的税收政策，其所应该缴纳的契税为成交总额的1.5%即1.5万元，如今，契税税率统一下降为1%，那么其所应该缴纳的契税为1万元，减少了5000元；同样是该套住房，原来其所应缴纳的印花税为成交总额的0.05%即500元，如今可全部免去。而之前的土地增值税征收政策规定，该项税收仅仅针对非普通住宅(杭州为140平方米以上的住房，浙江其余各地多为144平方米以上的住房，下同)征收，所以该套房子并不涉税。

　　财政部对住房贷款政策的调整，带来的影响也很大。首先，这次对住房贷款的调整范围进一步扩大，包括首次购买普通自住房和改善型普通自住房两个阶层，即政策影响的房产包括居民购买的一套房和二套房，但必须为普通住宅，非普通住宅并不享受该项政策优惠。

　　同样以一套建筑面积为90平方米、总成交价为100万元的房产为例，其最低首付可为20万元，而之前最低首付为30万元；利率下调带来的影响则更大(为方便计算，我们将该套房产的贷款额度统一为70万元)，此前，若是首次购房，贷款70万元购买这套房产，还款期限20年，采用等额本息还款法，每月还款5157.38元(首次购房利率为基准利率下浮15%，即6.35%)；若是二次买房，贷款70万元，还款方式相同，每月还款5951.29元(购房利率为基准利率上浮10%，即8.217%)。如今，同样的一套房子，贷款70万元购买，还款方式同上，每月还款4707.09元。

　　若采用公积金贷款购买这套房子，首付40万元、贷款60万元(公积金贷款额度最高为60万元)，还款期限20年，采用等额本息还款法，此前每月还款3913.5元(五年期以上公积金贷款利率4.86%)，政策调整后，每月还款3825.1元(个人公积金贷款利率下调0.27个百分点，即4.59%)。

　　房市或能走出观望氛围

　　此次政策调整，影响最大的是二手房市场。杭州市中介协会副会长、住商不动产董事长邓力说，目前杭州的二手房市场上，约有70%的房产建筑面积在90平方米以下，这批房产，自11月1日后，均可被列入减免契税、印花税和土地增值税的行列中去，“税费降低，意味着成交成本下降，这对买房者来说是极大的利好。”

　　而目前的二手房交易85%以上都涉及住房贷款(包括商业贷款和住房公积金贷款)，首付成数降低、利率下调，都能使买房者的购买压力减少，“贷款买房更加方便，所需承担的利息也进一步降低。”我爱我家市场研究中心负责人周包军说。

　　浙江大学房地产研究中心主任贾生华说，这次政策力度很大，对自住型购房影响最大。但政策有滞后效应，市场有望逐步走出观望氛围。

　　汉嘉机构总裁梅杰说，从政策来看，国家的“救市”政策并非针对整个行业，很明显主要刺激的是刚性需求，这些需求包括年轻人置业和城市新移民等。从影响来看，普通商品房的销售可能会受鼓励。

　　浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬说，总体力度相当大，至于实际效果，政策要随着时间的推移，跟宏观经济走势结合起来看，如果经济增速继续下滑，收入下滑，政策效应会被削弱。

　　杭州某大型房产公司任先生认为，调整贷款利率大大降低了首次置业和二次自住型置业人群的购房负担，对他们的购房欲望刺激是很大的。

　　央行关于

　　购房贷款利率调整的解释

　　如何确定已发放商业性个人住房贷款的利率？

　　对于已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，其利率调整主要取决于两个因素：

　　一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；

　　二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

　　金融机构确定首付款比例需要考虑哪些因素？

　　首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。

　　为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入50%的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。

来源：焦点杭州房地产网