叶檀：救楼市 关键在明确预期  

　　楼市要不要救？这不是一项选择题，而是已经落实为实实在在的救市行动。

　　昨晚，财政部发布通告，将下调房地产税费与降低房贷利率--从11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；首次购房首付最低调整为20％……从10月17日国务院常务会议提及降低房地产交易税费、支持居民购房到财政部网站发布公告，仅仅一周时间。

　　救市力度之大前所未有。有行动，有表态，有措施，如果说这不叫救市，那我不知道还有什么行动可以叫做救市。

　　调控楼市涉及地根与银根两根。地根松动，土地流拍现象比比皆是，加上今年下半年地方政府财政收入将下降，已经说不到收不收地根的事。另一个就是银根，可能的措施包括，将购买第二套住房的贷款首付比例由40％降至20％～30％，放松公积金贷款上限。地方政府有权的是降低税收，将房地产交易收益返还一部分给购房者，以激活房地产交易。

　　公积金牵涉到建设部，地根与税收牵涉到地方政府，利率牵涉到央行，三方已形成救市合力，否则地方政府的一系列救市举措无法出台。

　　笔者支持救市，也支持加大保障性住房建设规模，两者并行不悖。从去年以来，我国的实体经济受全球金融风暴冲击的迹象越来越明显，而房地产行业由于关联度高，成为实体经济与金融领域的重要枢纽。很明显，房地产领域因为捆绑了实体经济、就业、银行与地方财政收入而被援助。同时，政府增加投入加大保障性住房建设规模，可以缓解社会不公，减少房地产泡沫发生的可能性，更可以使房地产市场恢复元气。

　　不得不指出，救市政策太晚，很可能效果不彰。房地产市场与股市的共性，就是投资者追涨杀跌的本能。当房地产行业引领经济进入下行周期，一些楼盘价格开始下调，投资者业已形成下调预期，必须经历一个完整的周期，才能进入上升通道。在趋势业已形成之时救市并不能改变大势。如果在实体经济刚受冲击时就出台稳定房地产政策，效果可能会好得多，不至于出现建材等基础产品价格大幅下挫、蔓延到钢铁等各个行业的局面。因此，救市未必会起到立竿见影的效果，一些城市救市之后首日，房屋成交量为零，就很说明问题。

　　更重要的是，政府必须以明确、长期的政策给予房地产购买者与业者清晰的预期，至少不要隔两三个月就调整税费，使业者无所适从，也让投资者对政策的朝三暮四感到害怕。

　　政府降低契税是明确的利好，与降低契税相比，二套房税收十年不变是更大的利好。这样，购房者可以评估交易成本，自然形成不同的消费群体，各方按照预期行事。短期利好表面上是给各方信心，实际上增加了政策风险，交易成本飘忽不定，唯一的后果是让所有人都成为投机者，在最短的时间内高抛低吸，赚取差价。

　　把仇保兴的话当成救市的确凿证据大可不必。如果不是实体经济下行迹象如此明显，如果对泡沫化的担忧仍然存在，就算是建设部某位官员喊破嗓子也不会起到什么效果。房地产商应该感谢全球金融危机，实体经济的下行，使房地产拉动投资的作用突显，而不是削弱。