外资炒楼拐点隐现 楼市面临资本撤退大考

　　今年以来，上海豪宅的成交量比去年增长近一倍，但其中的外籍买家比例却在大幅下降。楼市火爆时，外资炒楼一直是推动市场的“催化剂”。

　　拐点表现将更为明显

　　通过对上海官方楼市成交数据统计，记者发现，今年前三季度商品房的总成交套数为92869套，其中本地、外地、港澳台及外籍三类买家分别为68058套、24216套和595套。其中3万以上豪宅的成交量为2800套，三类买家分别为1648套、937套和215套。

　　对照去年同期数据，成交总量是173232套，三类买家分别是146043套、25580套和1609套。其中3万以上豪宅成交1304套，三类买家分别是819套、176套和289套。

　　不管是商品房总量还是豪宅成交量，港澳台及外籍买家的下降幅度均遥遥领先。

　　“今年以来，外籍买家的总体购买量都在下降，其一是和去年的限外令有关，其二是全球经济的低迷，海外买家减少对上海楼市的购买行为。”上海佑威房地产研究中心主任薛建雄分析，外籍买家的投资由进入转为退出，特别是境外资本集中的豪宅市场，在今年成交量比去年增加近一倍的情况下，外籍买家的量却在大幅下降，更直接证明了外资炒楼热度的骤降。

　　目前来看，外资机构交易集中的写字楼等高档物业，正进入下行通道。

　　仲量联行最新发布的报告显示，第三季度浦东写字楼租金下降7%，上海写字楼市场出现转折点。浦西虽未出现降幅，但是，租金增长放缓至1%以下。一方面，浦东写字楼放量增大，另一方面，全球经济的低迷也致使许多企业暂缓搬迁计划或减少租用面积，从而导致租金下降。

　　“目前外资在投资中国房地产方面，买卖双方处于价位高点僵持的阶段。”仲量联行中国区董事、投资部负责人贾梁告诉本报记者，由于交易数据体现的滞后性，外资投资中国房地产的趋势性变化在数据上体现，可能要在4-6个月之后。

　　危机过后外资仍将卷土重来？

　　与前不久高盛预测中国房地产不良贷款风险或将在第四季度及明年上半年显现一样，由于外资投资中国房地产的项目一般从接触、协商、尽职调查到最后成交的周期为4-6个月，因此目前第三季度的数据，体现的并不是目前及今后一段时间相应市场的实时情况。

　　贾梁还表示，目前包括大摩、雷曼兄弟等遭受华尔街危机冲击的投行，其在中国的物业确实寻求出售，但在价格方面，卖家并未表现出明显的让步意向。而买家则希望卖家在价格上大幅让步，所以双方目前僵持，并没有大规模的成交出现。

　　仲量联行的报告还显示，第三季度，海外买家减少，早期投资者寻求转手。第三季度仅有三宗外资购买交易。全球信贷市场的危机使流动资金紧缩，造成交易步伐放缓。“北美以及欧洲的资本重新审视其本土市场由于房价修正所带来的低风险投资机会，但这些外资仍将保持其在中国的投资。早期进入上海房地产市场的外资基金则开始寻找适当的资产出售机会，这属于正常现象，因为每一个基金都有其清盘年限。”

　　陈松兴也表示，外资对中国物业的投资，结束了前几年保持的快速上涨势头，但这波危机过去后，中国市场依然是最有潜力的，大量的资本届时会重新涌入中国，而且涌入的速度和总量可能更快更庞大。他判断，未来12个月将是外资机构难熬的调整时期。

来源：新浪网