救市消息暂未促进交易“开发商应该主动降价” 楼市趋势观点交锋
观望情绪仍浓
1、房价仍未到底，自住族买不起，投资族无意“买跌”
2、按揭就是“使未来钱”，全球经济形势影响人们购房心理
3、新政留有悬念，观望者会期待下一轮“新政”更优惠
多项利好齐出
1、换房族纳入优惠范围
2、房价短期不会反弹
3、首付、税费、利率优惠吸引不少观望者
财政部一系列救市组合拳前晚重拳推出。下月1日起，市民首次购买90平方米及以下普通住房，可节省0.5%的交易契税，免缴印花税，房贷也可享受更优惠的利率，首付最低只需20%。
记者昨日走访广州楼市发现，目前救市新政的效果暂未显现，市内一些楼盘售楼部、二手中介冷清。专家分析称，在救市新政正式实施前，广州楼市或将经历一段成交的“真空期”。由于开发商需要回笼资金缓解压力，新政不会造成房价反弹。
某房地产网站的一项调查显示，94.0%的网友认为，国家开始大规模救市，将持续观望。记者随机采访发现，对于持币观望的购房者，目前有三大因素牵制他们入市:一是受全球经济大势影响，人们消费观念趋于保守；二是购房者认为年底开发商资金压力大，会有抛售行为出现，于是静观其变；三是尽管房价步入下行通道，但是目前房价仍然让大多数人“吃不消”。
焦点1
换房族首次纳入优惠 “改善型”住房应尽快界定
救市新政的一大亮点就是，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为20%。
专家指出，首付只需要20%，这对不少购房者来说是绝佳利好，毕竟这个力度比接连的几次降息更有效。一套50万的商品房，本来需要首付15万，现在只需要首付10万元了。这一条规定无疑是中央一系列政策中最大的亮点。
保利地产代理市场部总经理吴定金告诉记者，新政提出改善型普通自住房，首次将换房族纳入了楼市的优惠政策，给首次换房族松绑，将大大刺激这批购房者的购房热情。这一新政在短期内能拉动销售量的上涨，也让真正有刚性需求的购房者得到了实惠。
广州中原地产项目部经理黄韬表示，最关键是购买改善型住房如何界定，这个还需要细化，否则一些房地产投资者仍然可以利用这种界定不清而把改善型住房购买改变为住房投资，给投资客松绑。这需要考验金融机构的评估体系，对住房用途和房屋为普通住房还是高档住房的评定标准都要细化。
焦点2
房价会否再推高? 开发商回收资金，房价短期难反弹
广州十区一手住宅均价已经从去年10月高位11574元/平方米下降至今年8月份的9078元/平方米，跌幅达到21.6%。广州市国土房管局认为，由于9月和10月开发商降价促销情况明显，预计广州房价在短期内还会下降。
合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，对于开发商来讲，由于近一年的成交量萎缩，加上在楼市如日中天时的疯狂买地的资金投入，现在大部分开发商的资金链已经趋紧，开发商需要增加成交量，加快资金回收速度。因此，新政推出不会推高房价。
“救市政策长远来看有利，但是短期效果需要观察。”黄韬表示，目前广州房价尚未调整到位，新政的出台为市场增加了更多变数。救市新政可能会被开发商、二手业主误读，认为房价已经调整到位，借机升价。
焦点3
观望情绪何时消散?新政有悬念，九成网友称继续观望
值得注意的是，由于近期楼市出台新政策的预期十分浓厚，导致市场上的观望气氛逐渐加重。截止昨日下午18时，新浪房产频道的一项调查显示，尽管首次购房最低首付降至20%，70.3%的网友仍不会考虑买房。而94.0%的网友称，国家开始大规模救市，将持续观望。
黄韬表示，最近一些楼盘几乎没有成交，大多数潜在的购房者都在观望新政策的出台和后市走向。根据焦点网截取的阳光家缘数据显示，广州市本月一手住宅的日签约成交量，在10月15日前一直稳定在200套左右。在上周三，广州市一手住宅日签约成交量为229套。但自从国务院常务会议提出要降低房地产交易税费后，广州住宅市场日签约量逐步波动下降，最低的日签约量仅为116套，仅为新政策出台前的一半左右。黄韬建议，政府部门尽快明确政策，否则将引发市场更严重的僵持状态。
专家表示，当前楼市最主要的问题还是恢复购房者的信心，“救信心”比救市更重要。
黎文江指出，楼市观望情绪消散的突破口更在于明确改善型住房，刺激改善型住房需求。他分析说，改善型住房的成交比例占了总成交量的60%左右，广州有64万套房改房，这方面的需求量相当大。
焦点4
房价何时到底?专家称还有下调空间
房价到底下降到何时才会到底，这是购房者最关心的问题。专家指出，现在楼市最大矛盾在于能买得起房子的有钱人现在不买房，有钱人买房主要为了投资，现在房价下跌打死他们也不会买。
黎文江认为，短期内广州房价将以稳定为主。而韩世同则表示，广州房价下跌是必然趋势，但是房价何时到底，现在从时间上还难以作出明确预测。“就算到了底部也不是每个人都能够把握住，比如2003年广州房价探底到4000元/平方米，许多买家知道到底还是没有出手。”
“广州房价还有一定的下调空间，开发商更应该主动降低房价。”在广州市社科院经济所经济学研究员谈锦钊看来，由于商品房价格过高，抑制了需求，房价回落的趋势不会因救市而更改。
焦点5
广州会不会出台救市细则?市国土房管局相关负责人:暂无计划
新政提到，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。广州近期是否会有所动作，出台相关细则出手救市?广州市国土房管局相关负责人昨日接受记者采访时表示，现在暂时没有计划出台相关细则，但是会持续关注楼市状况。
广州市国土房管局市场处处长陈大旺此前表示，广州还没有救市的说法，“预计经过近一年的调整，楼价继续大幅回落不会出现”，“个人认为广州楼市总体平稳，还未走出调整期”。
对此，广州房地产协会专家组成员韩世同认为，应当根据各地房价和成交的实际情况来调节和控制轻重缓急，房价已经下跌、成交低迷的城市先行，而房价还没有下降、成交还很正常的城市则缓行。
广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司赵卓文表示，广州房价蕴藏暴跌的空间和可能。如政府“救市”政策不及时出台，不及时维稳，2009年第二季度，楼价就有可能被打回原形，退回2006年6000-7000元/平方米的楼价。届时，“断供者”将大增，楼市将不可收拾。
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二手房市场降价趋势可能停滞
满堂红市场研究部经理周峰表示，此次调整的税费政策中，并没有涉及营业税、个人所得税等额度较大的税种，仅仅调整了契税。以60万元的房屋为例，调税前的税费支出约为5.4万元。这样，契税调为1%之后，税费支出为5.1万元，仅仅减少了3000元。不少房产证五年以内的房子，由于买方不愿意负担太高的税费，交易处于停滞的状态。
广州中原地产项目部经理黄韬表示，本来从8月份开始，广州二手房业主在价格方面已经有所松动，现在突然冒出救市新政，他担心二手业主可能会停止降价。
■救市新政引发三大猜想
猜想一:户型限制放宽
赵卓文指出，“国六条”严格规定，90平方米以下户型比例要占总面积70%以上。对中国大多数的城市居民而言，住上90平方米以上的房子，不是“奢侈”，而应该是“普通消费”。这个标准倘有所突破，市场需求将大增。
猜想二:取消二手房5.5%营业税
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文还表示，五年内上市交易的二手房，要交营业税和个人所得税，该政策出台初衷是“限制炒房”，现在楼市已转入下行通道，是时候改变。
周峰表示，取消5.5%营业税应该是下一步救市首先选择的政策。如果11月楼市成交量仍然无法有效释放，那么中央还有可能相应作出调整。
猜想三:开发环节税费降低
赵卓文说，房地产开发环节高昂的支出，包括地价款支出、营业税、企业所得税、土地增值税，房地产开发税赋之重，已成为开发成本的重要组成部份。税赋不降，成本难降，楼价也难以降低，消费需求也难以激活。
■声音
救市不是为了维持高房价
广州大学经济与管理学院房地产研究所所长陈琳指出，房价上涨和下降是市场自然规律，不以人的意志为转移，此前国家出台了多项房地产调控政策都未能抑制房价的上涨，现在也很难说救市就扭转房价下行趋势。
她表示，如果从维持房地产平稳发展的角度出发，采取措施未尝不可，但是“不要把目的搞错了，救市绝对不是为了维持目前的高房价”。
来源：搜房网 |