业内人士称救市措施将惠及深圳5成以上楼盘

深圳新闻网讯　“税费的减免要从11月1日起才开始实施，所以想买90平方米新房的人都会再多等几天。”23日，一位房地产界资深人士表示，11月1日前90平方米以下新房销售可能会遇冷，但是11月1日以后会有一波“井喷”行情。

22日晚，央行、财政部等部门正式出台多项针对房地产的“救市”措施，有如给低迷的楼市打了一针强心剂。业界普遍对这些“救市”措施表示欢迎，但对措施的效果则持谨慎的乐观态度，认为不要指望一次新政就能搞活楼市，不要有过高的期望。

税费减免从11月1日起实施

中原地产深港研究中心总监张伟认为，这次政策中有关的减免税费措施，减免的都是小的税种，让利不大，不算是很有效的措施，但是毕竟能省一笔钱，估计绝大部分想买90平方米以下住房的消费者肯定会等11月1日之后再出手。

“不仅消费者在等，开发商也在等。这次政策中最有效的应该是对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率打七折，最低首付款比例调整为20%这两条。但是，商业银行会按什么标准执行，有什么实施细则，开发商都在迫切等待。”张伟说。

“改善型普通自住房”需界定

业内人士认为，这次调整针对性还是很强，主要是刚性的普通自住需求者。但是，怎样界定“改善型普通自住房”呢？比如，我市一些楼盘针对“90/70”政策推出“两套打通”户型——每套不超90平方米，但“拼”在一起就有150-170平方米，如果夫妻各买1套，两人都是买“改善型普通自住房”，能否享受“利率打七折，首付20%”的房贷优惠呢？如果买2套“改善型普通自住房”可享受优惠，第3套能不能享受呢？

张伟说，如果银行的界定标准比较松，那么受惠面积就大，“新政”就对楼市的刺激大，反之，对楼市的刺激就较小。

“新政”受惠面超5成

“新政”中关于减免税费和利率优惠的政策都只针对90平方米以下的户型。张伟说，今年1-7月份，深圳一手房成交180万平方米，成交2.1万套，其中，90平方米以下户型成交90万平方米，占总面积50%，套数为1.3万套，占总套数的67%。1-9月，深圳新开盘83个，共推出3.28万套一手房，其中90平方米以下户型有1.8万套，占55%。

“由此可见，新政对深圳楼市的惠及面将超过50%以上，有相当大的促进作用。”张伟分析说，由于新政中关于二手房的交易并没有取消“营业税5%”，对于90平方米以上户型也没有优惠政策，这说明现在仍然不适宜投资性购房，对大户型住宅销售也没有什么帮助。

“新政的出台说明房地产市场没有被中央‘抛弃’，虽然新政的象征意义要大于实质作用，但却有助于恢复房地产市场的信心。”张伟说。(欧东勇)

买房不超3套利率均可打7折？

预计深圳各银行房贷首付比例和利率将因人而异

昨日是央行宣布房贷新政后的第一天。市场上有传言称，工行已出台实施细则，个人只要买的住房不超过3套，均能享受0.7折利率的优惠，但传言并没得到工行深圳分行证实。由于央行新规出台突然，到昨日下午6时，尚无一家银行表示有相关实施细则可发布，银行人士预测，因央行给予商业银行较大自主权，深圳各银行未来在房贷政策上将会有较大差异。

实施细则下周一可敲定

根据央行规定，从10月27日起，各商业银行的个人房贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，央行对利率和首付比例实行下限管理。此前，个人房贷利率的下限为贷款基准利率的0.85倍。

目前，央行5年期以上的贷款基准利率7.47%，银行如按0.7倍下限计息，实际利率5.229%，而按0.85倍下限计息，实际利率6.3495%，新政下利率降低1.1205个百分点。以一笔100万元20年期房贷为例，采用等额本息还贷，老政策下月供7367.39元，新政策下月供6726.7元，月供减少640.69元。

究竟符合什么条件可享受这种利率优惠？记者昨日联系了深圳多家银行，但截止到昨日下午6时，尚未有一家表示有相关的实施细则可以公布。

“我们在等总行细则，预计相关政策要到周五下午才能明确。”中行深圳分行一位人士称。另一家股份制银行深圳分行的房贷负责人也表示，他现在也在等总行的文件。

不过，央行规定2008年10月27日之前，各商业银行须完成实施细则的拟定，这意味着下周一房贷新政细则便会明朗，市民可直接打电话到银行咨询。

买房3套内利率均7折？

昨日下午，市场上有消息称工行于昨日上午已出台相关细则，只要个人购买住房不超过3套，贷款时工行均可按0.7倍的基准利率执行。对此传言，记者昨日未能得到工行深圳分行的证实。昨日下午，工行深圳分行的消费信贷部负责人在电话中称在开会后随即挂断电话，到昨日下午6时，记者再度联系该负责人，手机无人接听。

与很多持币待购的市民的喜悦心情不同，很多已贷款买房的老客户心里更忐忑，尤其是那些去年在房价最高、利率最高时候买房的市民，他们更期待银行能在利率上给予优惠。

去年7月份买房的张小姐说，如银行不对我们这些受高房价侵害的人以一定的优惠，那实在是太不公平了。

对于老客户的利率调整问题，央行前天有一个解释，但从字面上看，央行持“许可”姿态，并没有禁止，给商业银行留下自主权。昨日，接受采访的多位人士表示，他们肯定会考虑老客户的问题，但不会采取一刀切的做法。

据了解，2005年3月17日，央行首次执行房贷利率下限管理，当时下限为基准利率的0.9倍，2006年8月19日，贷款利率降至基准利率的0.85倍。一家股份制银行的有关负责人称，从过去两次下限管理政策调整来看，银行对大部分客户均采取最低下限，因此，对老客户实施优惠并非不可能。

银行优惠差异将加大

记者昨日发现，目前，3-5年期（含5年）的贷款基准利率为7.29%，如执行0.7折的下限，实际利率5.103%，5年以上的贷款基准利率为7.47%，执行0.7折的下限，实际利率为5.229%，而目前5年期存款利率为5.58%，单纯从房贷利率来看，存款利率已高于贷款利率。

“存贷款利率已出现倒挂，这是央行此次贷款政策调整的一个特殊之处。”一家股份制商业银行的房贷业务部的负责人程先生说，自央行10月9日首次对存贷款利率同步下调后，人们定期存款意识被激活，降息周期中，存款定期化趋势明显。存贷利率的倒挂，无疑在压缩银行在个人房贷上的利润空间。

他认为，在这种特殊政策下，各商业银行制定房贷实施细则时会很难受，银行确定什么样的优惠幅度才能盈利？这得考验银行的智慧了，银行需结合自身经营状况和存款结构来制定政策，国有银行通常存款量大，活期存款比例高，因此国有银行在房贷上的优惠可能承受力更强些，而中小银行提供足额优惠的承受力更弱。

他说，单纯从盈利角度来看，银行未来的房贷优惠政策肯定会出现差异。

由于个人房贷是长期业务，在20年的贷款期限内，贷款政策可能会频繁调整，银行在短期盈利和客户长期价值间如何平衡？现在做这笔业务可能不划算，过两年又很划算了，这也是银行需要考虑的问题。

各方说法

售楼工作人员：

买房者仍在观望

昨日，记者走访了市内几家目前正在销售的楼盘。

楼盘的工作人员表示，住房新政公布后，对提振市场信心有良好作用。

中城天邑花园的销售人员郑先生表示，近期来看房者比前段时间有所增多，新政出台后，预计对销售将有利。

明福居售楼处工作人员向记者表示，自从今年年初开盘以来，该楼盘从开盘到现在价格降幅并不大，都是处于每平方米两万多至一万九的价格范围，目前仅剩二十多套待售，由于昨日不是周末，专程来看房的人并不很多，总共有五六批次，但从目前的情况来看，看房者虽然对房市新政的出台很敏感，但还是处于观望的状态中。

房产中介：

寒意或有所缓解

深圳市成宏房地产经纪有限公司区域经理周少峰表示，出台优惠政策主要是鼓励购房自住，大部分首次置业者经济实力有限，都希望能多贷点款。而目前房市上，买家的心态比较谨慎。

他认为政府出手救市，某方面说明房价到了政策底，虽然楼市后市走势还要看宏观经济形势，但对于房产中介来说，寒意有所缓解。周少峰表示，部分地区房价从高峰期跌去20%~40%，他所了解的一位老客户认为某片区的价格已经跌到差不多，准备出手了，而新政推出，在一定程度可能增加购房量，但量升房价未必会涨。

百仕达地产有限公司置业顾问陈天祥表示，政策利好将会有一定滞后性，就像当时调控政策出台，楼市也不是一步降温的，由于二手楼市放盘量较大，供应量在持续放大，整个市场探到底部还需要一段时间。

开发商：

正观察对市场影响

深圳海岸房地产开发有限公司市场开发部陈经理说道，出台的住房新政策，理论上对开发商是偏利好，而对楼市的实际作用还有待观察。目前深圳地方性政策救楼市还未出台，比如营业税是否减免等，观望期很可能将继续。陈经理表示，目前的情况是二级、三级市场不活跃。住房新政对关内房价不会有太大的影响，因为关内住房的供应量有限。

目前对公司来说，也正在观察救市措施对市场的影响，具体调整期有多长，要不要拿地，还要根据市场状况和项目再说，现阶段他们倾向于不拿地。(记者 易少龄)

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9月份深圳一手房价每平方米同比降4346元

昨天，国家发改委官方网站公布了9月份全国70个大中城市房屋销售价格，深圳9月一手房价同比下降10.8%，二手房价同比下降16%，两者的同比降幅在70个大中城市中都是最大的。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，涨幅比8月低1.8个百分点，环比下降0.1%。其中，一手住房销售价格同比上涨3.9%，涨幅比8月低2.3个百分点，环比下降0.3%；二手住房销售价格同比上涨2.6%，涨幅比8月低1.3个百分点，环比上涨0.3%。

分地区看，一手住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口15.0 %、银川12.7%、宜昌10.3%、兰州10.0%和岳阳9.9%；同比价格下降的城市有6个，包括：深圳-10.8%、广州-5.2%、昆明-2.3%、惠州-1.3%、南京和南充均为-0.8%。环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-5.6%、南京-2.9%、广州-1.4%、桂林-1.2%、上海-0.9%。

而二手住房销售价格同比降幅较大的城市主要包括：深圳-16.0%、温州-3.5%、郑州-3.5%、南昌-2.3%和包头-2.1%。环比降幅较大的城市主要包括：海口-2.6%、西安-0.8%、厦门-0.7%、大理-0.7%和深圳-0.6%。

记者发现，10月20日市国土房产局公布的《2008年1-9月深圳房地产市场分析报告》显示，今年9月份，深圳一手房均价为12431元/平方米。而该局公布的《2007年1-10月深圳房地产市场分析报告》显示，2007年9月深圳一手房均价为16777元/平方米。照此计算，9月份深圳一手房同比每平方米下降4346元，同比降幅为25.9%。

为什么有关部门的房价数据不同呢？市房地产研究中心副主任王锋介绍说，统计部门是抽样统计，样本只是全部成交数据的一部分，而国土房产部门对房地产数据的统计是按照住房和城乡建设部的一套办法进行统计的，是计算了全市每一套成交数据的全口径统计。

来源：腾讯网