南京救市“满月” 市场表现“温吞水”

　　受地方政府房地产新政“20条”以及央行降息双重利好的刺激,南京楼市曾在10月中旬有过一波小行情,当地业内专家曾乐观判断长达一年的观望期或许可以就此结束。但是未曾想短暂放量之后,市场再度陷入令人沮丧的“温吞水”状况。至此,业内开始确定“救市”政策难以短期内奏效。

　　“救市”30天

从9月27日突然抛出的“20条新政”算起,南京楼市的成交量在这一个月内如同经历了一个抛物线,以“新政”实施首日成交“挂零”为开端,旋即开始有所起色,并在10月中旬达到一个高位,日均成交过百。与9月份该区域商品房成交量跌落到去年同期约1/5相较而言,坊间一度认为市场开始回暖。

　　但是事实上,最近1个月内,多方的博弈使得南京楼市陷入了窘境:观望、假认购、退房以及降价都成为这段时期的关键词。因为市场的真相并非那么令人乐观。

　　10月最初的几天,有开发商在地方新政出台之后,紧急出通知将次日的售楼优惠幅度调小,一些楼盘将原有的促销计划暂时放缓,要“静观其变”,但是随即发现成交仍在个位数徘徊,并没有明显增幅。

　　一家当地开发商对《第一财经日报》透露:地方政策出台之后,为了做出漂亮的“成绩单”,他们选择在认购量上做一些“小动作”,例如让内部人士交定金认购楼盘以提高认购量。最终10月前半个月日均认购商品住宅过百,所取得的成绩的确令人振奋。同期南京市房地产交易中心所统计的“退换房换手套次排行榜”显示数字也居高不下:90天内,有超过2位数的项目退换房换手套数在30套以上,而换手率最高的楼盘达到了近90套的高位。

　　10月中旬最极端的一个案例是河西一个楼盘原本只有500套可售房源,却售出了800套房源,被坊间戏称为“潘多拉的盒子”。 同时,城东一家楼盘,开发商原来设定的均价在9000元/平方米以上,但是10月下旬,楼盘均价下调为7200元/平方米左右,网上数据显示,这家楼盘目前认购量也仅在50套左右。但是在之前的传言中,该楼盘曾称3天内卖掉了70%。

　　“在认购过程中,有操作人员因为不熟练而登记错误,所以需要更改合同,引发换手率。大多数的情况都是认购本身的真实性值得怀疑。但是成交量的数字则比较真实。”业内人士对本报记者坦言。

　　从10月下旬开始,开发商收起了之前过于乐观的预期,进入更为“务实”的阶段。因为他们看到财政部的政策出台之后,依然没有带来理想的改观。

“我们公司内部可以对河西板块在售楼盘直接打八折销售,但是由于折后毛坯房价格依然高达9000元/平方米,所以基本卖不动。”一家开发公司办公室人员对本报记者明确表示,在该楼盘周边,已经有精装修楼盘售出8000元/平方米的价格。这一板块年初曾有过1.5万元/平方米精装修楼盘的销售纪录。

　　月末,国家房产“新政”细则的悬而未决,又给开发商带来了月中“小行情”之后签约量缩水的忧虑。南京网上房地产统计数据显示,10月29日南京商品房住宅共认购74套,成交16套,继续呈“胶着”状态。商品房住宅单日认购量连续跌破百套,南京楼市回到了又一轮“冰冻期”。

观望何时结束？

　　原本市场对于救市后的南京房地产市场寄予更大的希望。按照政府机构以及坊间的最初估计,10月份南京颁布“新政”,静待1个月之后,市场大概可以走出观望。但是事实上,按照南京一家专业营销机构不愿透露姓名的分析师对《第一财经日报》的预期:“目前的'跌跌不休’或许要持续到2010年,最乐观的看法也要持续到明年年底。”

　　南京“20条新政”中规定从10月1日起执行房贴政策,根据南京市房产局所公布的统计数据:截至10月29日,南京共有460名买房人领到了购房补贴,其中90平方米以下住房占80%以上。相比而言,来自网上房地产数据显示,9月南京商品房共认购3395套,成交2137套(含高淳、溧水)。领取购房补贴的数字还没有那么令人振奋。

　　同期的退房量仍在持续增加。据了解,今年10月份的期房退房新增了34套房源,创历史新高。“实际情况比预想的差得多。”

　　南京一家房地产上市公司董事长对《第一财经日报》坦言,他曾在2个月之前对市场形势做出乐观估计,批评当时在南京江北板块少量楼盘的降价为“不理性”的做法,但是最近这家公司也加入了“一口价”的行列。这一板块在年景好的时候曾有过冲5000元/平方米的销售纪录,但是现在4000元/平方米的售价也不稀奇。即便如此,他也只能看到每日最多十余套的销售数字,更多的时候销售数字为个位数。而这种成交情况已经算得上不错的成绩单了。

　　最近一段时期开发商们频繁地参加各种研讨会,但是一家当地的开发商老总对本报明确表示,现在再进行这些研讨已经没有意义了,显然地方政府可以做的已经很少,接下来是要等待更全面的中央救市政策,以挽回颓势。

来源：和讯网