深圳房产：新政一出 开发商营销策略显分化

　　新政横空出台，市场一片哗然。开发商、地产中介、置业者、投资客都密切关注，然而各方翘首以盼的政策细则依然悬而未决。新政出台之后，深圳楼市的真实状况究竟如何？买家入市信心是否更强？楼盘成交是否更活跃？开发商是否会调整其价格策略？上述问题在沉淀一周之后反映会更真切。

　　新政后的第一个周末，本报记者走访了市内的主力在售楼盘。调查结果显示，由于细则未出，置业者多选择延迟签约，而开发商的营销定价策略也开始分化。

　　“政策出台之后，最起码我不着急了。”财政部、央行发出救市信号的当天，龙华一开发商对记者说。这代表了多数开发商现时的心态。在听到救市消息的同一天，记者的MSN上也收到来自同行、同学和亲友的多条信息。他们多数都是准购房者，或是手上持有物业，新出台的政策极大地影响到他们之前的想法。在南山工作的秦小姐当即决定周末去看房。事实上，像秦小姐这样收到政策利好而去看楼的不在少数。

　　毋庸置疑，刚出台的救市政策就像是一剂催化剂，开发商和置业者的心态正在因此发生微妙变化。

　　一方观望变为双方观望

　　“观望”一词在政策已经出台的今天，仍然是热门词汇。更多的开发商和地产中介认为，这个词甚至比政策出台之前更热门。这便是新政带来的第一重变化。不同的是，之前是置业者观望，开发商在采取主动打破观望。而现在的情况是：置业者在观望，开发商也在观望。

　　置业者的观望情绪是显而易见的，政策利好摆在眼前，但实施细则尚未出台，延迟入市是最妥善的解决方式。对这一类置业者而言，他们的观望是短暂的，细则出台之后就会有改观。记者通过现场采访了解到，市场上还有一类置业者，他们期待政府后期可能还有政策出台，如放松第二套房贷，这一类置业者的观望期会较长。

　　“客户在观望，我们也在观望。”正中风临国际东座项目负责人说。在记者的采访过程中，多位开发商表示，后期的营销策略要根据出台的细则做调整，关键点是利率七折的“下限”以及改善性住房的确定。“如果优惠幅度大、范围广，比如3套房也能打7折，我们会考虑调整楼盘的定价策略；如果改善性住房能惠及100平方米以上的大户型单位，我们会针对不同户型定不同的折扣。”宝安一在售楼盘营销总监说。

看房量普增，成交量反减

　　“政府出台了优惠的政策，说不定后边还有好消息。而且这个星期三又降了一次息，以后买房估计更划算，没必要急于一时。”公务员胡女士说。她有换房打算，但关于“改善性住房”的细则还没出，加上对政府救市还有期待，她打算再看看以观其变。

　　胡女士不是个案。因为置业者观望导致成交下滑，成为各楼盘的共有现象。接受记者采访的多位业内人士表示，其所负责楼盘都出现了这样的情况：还没有签约的在观望，已经打算签约的也放缓了买房计划。

　　另外一个现象是，看房量并未如业内预期一样出现爆发式增长。打算在新政出台后的第一个周末迎来海量看房客的开发商可能有点失望。记者采访结果显示，除了有优惠促销、开放样板间或开盘的楼盘之外，正常销售的楼盘看房量多数都只有小幅增长。“但从现场售楼的反馈来看，买家入市信心的确有增强，新政和楼盘能给到的优惠咨询的比较多，而以往很多买家都是只看不问。这说明看房的质量提高了，新政已刺激买家释放购房需求。”龙岗中心城一楼盘负责人说。

开发商定价策略在分化

　　新政出台之后，市场显得有些混乱：有楼盘取消折扣优惠，有楼盘暗抬价格，有楼盘加大优惠，有楼盘开始内部认筹。而在政策出台之前，市场风向几乎是一边倒：打折降价。另一个变化是，有已定入市的楼盘推迟开盘时间，也有早已打算入市的楼盘突然宣布马上开盘。

　　政策出台显然打乱了开发商的营销节奏。房地产行业“大佬”万科仍然在一如既往地实行优惠政策，就在上周末，坂田的万科第五园和万科城推出“终极优惠信心保障”活动，周末两天成交60多套。另一品牌开发商金地地产近期有新货，位于福田的金地名座表示“将理性定价”，龙华的金地梅陇镇表示“四期肯定会比三期价更低，因为户型、产品不一样”。

　　但在记者踩盘过程中发现有部分楼盘在悄悄抬高价格，普遍做法是调高折扣，取消优惠。对于部分开发商抬价的行为，多数业内人士并不认为有效。“房价由供求关系来决定，现在的深圳楼市要由供大于求转向到供不应求，恐怕还有很长一段路要走，更何况年内还有大量新盘入市。政策对于成交量的促进尚需要时间证明，深圳房价不可能因为这一次政策就发生逆转。”中原地产深港研究中心总监张伟说。

来源：新浪网